城鎮土地使用稅，以在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額對使用土地的單位和個人征收。實際占用的土地面積如何確定，有產證記載的較容易確定，在北方很多城市不動產證只有產權面積，并無土地使用面積，在咨詢中，經常遇到企業問底商如何繳納土地使用稅，地下車庫如何繳納土地使用稅，購買的高層建筑辦公樓如何繳納土地使用稅，針對企業有疑惑的幾種情況進行如下分析。跟隨呼市工商注冊代辦一起來了解吧。

一、土地使用稅的繳納起始時

01招拍掛方式取得土地使用權

..稅務總局公告2014年第74號文件規定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，應根據財稅[2006]186號文件規定繳納土地使用稅，即從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

02購買房產

財稅[2008]152號第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

實物或權利狀態發生變化是指交房或取得產權證，交房或取得產權證熟早原則繳納土地使用稅，如果購入方在不動產證過戶前已經交付使用的，以實際使用次月開始繳納土地使用稅。

03其他方式

以實際使用時間的次月起開始繳納土地使用稅，如企業繳納了耕地占用稅，則從繳納耕占稅后滿一年時間開始繳納土地使用稅。

分析：招拍掛土地的，從合同約定交付土地次月起開始繳納土地使用稅，合同未約定的，從合同簽訂次月起開始繳納，面積以土地證載面積按當地稅率計算繳納，未辦理證件的，以土地出讓合同面積繳納。購買的房屋，自交付或辦證時間較早的時間開始繳納土地使用稅。其他方式的，以實際使用時間的次月起開始繳納土地使用稅。

二、幾種特殊情況下的土地使用稅計算

特殊情形下土地使用稅計稅面積的確定，分以下幾種情況分析：

01底商

①有不動產權證且載明土地面積的的，按不動產權證載面積計算，按當地規定稅率繳納土地使用稅，土地使用稅按季度申報繳納。

②有不動產權證但未載明土地面積的，應按占地面積分攤本樓棟土地面積，再按建筑面積分攤至底商。

分攤方式：本樓棟占地面積=（本樓棟基底面積/小區全部樓棟基底面積之和）*項目土地面積

底商分攤土地面積=底商建筑面積/本樓棟全部建筑面積*本樓棟占地面積

③簡便方式，在知道項目容積率的情況下，可以直接以建筑面積除容積率計算出底商所占地面積。

底商土地面積=底商建筑面積/項目容積率

02地下車庫

① 單獨建造的地下車庫：

財稅[2009]128號規定，對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。
對上述地下建筑用地暫按應征稅款的百分之50征收城鎮土地使用稅。

② 與地上房屋相連的地下車庫：

財稅〔2005〕181號規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，符合房產定義，均應當依照有關規定征收房產稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。因此，該房屋的地下部分應當與地上部分視為一個整體，按照地上房屋的計算方法一并計算房產稅，而不應將地上、地下分別計算。

分析：單獨建設的地下建筑，無地上建筑的，如完全建在地下的停車場、商場等，土地使用稅按證載面積繳納土地使用稅，若無整載面積的，按垂直投影面積計算，且可以按百分之50繳納土地使用稅。若和地上相連的地下建筑，按建筑面積正常繳納土地使用稅，不能享受百分之50的優惠，占地面積按建筑面積比例分攤。

03

購買高層辦公樓

①高層建筑房屋應按房屋建筑面積占大樓總建筑面積的比例分攤應稅土地面積，即：

高層房屋應稅土地面積＝（房屋建筑面積/大樓總建筑面積）*本樓棟總應稅土地面積

如果項目為多樓棟的，可以按基底面積占比分攤計算本樓棟所占土地面積，計算如下：

本樓棟應稅土地面積=（本樓棟基底面積/項目全部樓棟基底面積總和）*項目全部應稅土地面積

②如果知道該高層建筑的容積率，也可以利用容積率來簡便計算納稅人年應納稅款。由于容積率計算時，地下建筑面積不計入容積率，如果存在地下建筑面積的，計算應稅土地面積時，樓棟建筑面積為地上建筑面積，不包含地下建筑面積。

本樓棟應稅土地面積=本樓棟建筑面積/項目容積率

三、土地使用稅的賬務處理

土地使用稅按季度繳納，申報前應先計提，賬務處理為：

計提時：

借：稅金及附加

貸：應交稅費--應交土地使用稅

繳納時：

借：應交稅費--應交土地使用稅

貸：銀行存款

四、土地使用稅申報

城鎮土地使用稅的申報，納稅人申報城鎮土地使用稅前，應先在稅務機關辦理城鎮土地使用稅信息登記，填寫《土地使用稅信息登記表》。信息登記完成后，即可辦理城鎮土地使用稅申報，申報時應填寫《城鎮土地使用稅申報表》，并且按季度申報即可。

五、土地使用稅繳納截止時間

財稅[2008]152規定，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末，實物狀態發生變化是指交付，房屋權屬變更指辦證，根據孰早原則不再繳納土地使用稅，如房地產企業，交房或辦證后次月起不再繳納土地使用稅。

總結：

企業取得土地使用權，招拍掛的以合同預定時間為準，未約定時間簽訂合同次月其開始繳納城鎮土地使用稅，其他方式的以實際使用次月起開始繳納土地使用稅，地產企業開發的舊城改造項目，由于土地招拍掛滯后，以接收項目為時間節點繳納土地使用稅，接受憑證為政府拆遷部門與開發企業的移接表。房地產企業交房或產權轉移次月起不再繳納土地使用稅。購買商鋪、辦公樓的，以產證和實際使用孰早為原則繳納土地使用稅。面積以證載面積為準，無證載面積的按建筑面積或容積率計算占地面積。

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